Antara Pusat Industri Kreatif dan Tantangan Manjadikan Eks Hi-Tech Mall Sebagai Primadona PAD

Komplek gedung eks Hi-Tech Mall merupakan aset Pemerintah Kota Surabaya yang berpotensi dikelola untuk peningkatan PAD (Pendapatan Asli Daerah). Namun sejak pengelolaan diambil alih Pemerintah Kota Surabaya di tahun 2019, hingga kini belum ada pihak swasta atau investor meliriknya. Sementara masyarakat luas hanya memandang masa kejayaan THR Mall plus komplek Hiburan Rakyat – nya, berbanding masa peralihan saat ini yang belum berdaya guna, apalagi mendatangkan pundi – pundi bagi PAD. Sampai kapan ?

 

SURABAYA – HKNews.info : Revitalisasi terus dilakukan di kompleks Hi-Tech Mall, semenjak Pemerintah Kota Surabaya mengambil alih penglolaan gedung berlantai tiga di Jl. Kusuma Bangsa, Kelurahan Tambaksari, Kecamatan Tambaksari, Kota Surabaya, Jawa Timur, itu dari tangan swasta.

Sempat ada konflik dan aksi pedagang mewarnai alih kelola tersebut. Namun suasana terkendali setelah pedagang direlokasi ke lantai dasar meski ada yang berjualan di luar gedung. Aktifitas para pedagang pun berlanjut. Sampai detik ini masih ada existing 80 pedagang yang berjualan di Hi-Tech Mall. Alvian C Mubarroq dari BPKAD (Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah) Kota Surabaya, menjelaskan, bahwa sebanyak 80 orang tersebut adalah pedagang lama yang tetap aktif berjualan hingga saat ini.

​“Pemerintah Kota Surabaya bahkan ingin meramaikan para pedagang dengan membuka ruang untuk pihak-pihak baru yang mau menyewa juga, agar ada diversifikasi usaha, tidak hanya IT,” kata Alvian kepada wartawan, saat jumpa pers di kantor eks Humas Pemerintah Kota Surabaya, Senin (22/09/2025) lalu.

Dalam prosesnya, Wali Kota Surabaya Eri Cahyadi kemudian menggagas kegiatan berbasis peningkatan ekonomi kerakyatan di Hi-Tech Mall, seperti pusat industri kreatif, sportainment, dan aktifitas kepemudaan. Itulah sebabnya revitalisasi terus dilakukan terhadap aset Pemerintah Kota Surabaya, ini.

Sebagai pusat kegiatan anak muda, setiap lantai difungsikan spesifik seperti ruang media kreatif dan desain, penggung pertunjukan terbuka, arena olah raga indoor dan fasilitas hiburan lainnya. Pemerintah Kota mengajak berbagai komunitas di Surabaya untuk berkolaborasi dan memberikan masukan bagi pemberdayaan Hi-Tech Mall.

Tak kecuali Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (HIPMI) Badan Pengurus Cabang (BPC) Surabaya, digandeng oleh Wali Kota Eri Cahyadi, untuk menghidupkan sektor ekonomi kreatif serta menggerakkan kreatifitas para pemuda Surabaya di Hi-Tech Mall.

 

Hi-Tech Mall Dibebas-sewakan Selama Enam Bulan

Wali Kota Eri Cahyadi pada Jumat malam (3/10/2025) lalu menghadiri acara pengukuhan pengurus baru Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (HIPMI) Badan Pengurus Cabang (BPC) Surabaya, periode masa bhakti 2025 – 2028 dalam perhelatan Musyawarah Cabang (Muscab) VI BPC HIPMI Surabaya 2025 di Gedung Barat Balai Pemuda Surabaya.

Begitu harmonis dan penuh historis antara Wali Kota Eri Cahyadi dengan para pengurus HIPMI BPD Jawa Timur maupun HIPMI BPC Surabaya, tergambar semua dalam perhelatan tersebut. Maka ajakan Wali Kota kepada HIPMI untuk bersama – sama membangun Surabaya seperti gayung bersambut.

Dengan menggandeng Ketua Umum Terpilih BPC HIPMI Surabaya, Benny Setiawan, Wali Kota Eri Cahyadi, melayani konfirmasi para wartawan, menuturkan ihwal pentingnya peran HIPMI dalam mendukung kebangkitan HI-Tech Mall sebagai pusat ekonomi kreatif anak muda Surabaya. Untuk mendukung hal tersebut, Pemerintah Kota (Pemkot) Surabaya akan memberikan fasilitas khusus bagi anggota HIPMI yang berpartisipasi.

“Hi-Tech Mall nanti Insya Allah sewanya akan kita bebaskan (gratis) selama enam bulan. Parkirnya juga begitu (gratis), satu bulan atau dua bulan. Jadi kalau orang Surabaya ingin melihat ekonomi kreatif… tempatnya ada di situ, di Hi-Tech Mall,” tutur Wali Kota Eri Cahyadi.

Selain menghidupkan kembali kejayaan Hi-Tech Mall, Wali Kota Eri juga mengajak HIPMI Surabaya untuk berkolaborasi dengan berbagai perangkat daerah (PD) di lingkup pemerintah kota. Menurutnya, pengurus HIPMI terdapat sejumlah bidang sehingga sangat dimungkinkan jika itu dikolaborasi dengan perangkat daerah (PD) terkait di lingkup pemkot.

Wali Kota Eri Cahyadi berharap adanya gerakan pemuda dan kolaborasi di Hi-Tech Mall, sehingga dapat memicu pertumbuhan ekonomi dan bisa bergerak bersama. Pemerintah Kota Surabaya menargetkan pertumbuhan ekonomi bisa mencapai 6,5% (dari 5,7% tahun sebelumnya) dengan bantuan HIPMI.

Kepada wartawan pula, Ketua Umum Terpilih BPC HIPMI Surabaya, Benny Setiawan, menyatakan komitmennya untuk mendukung penuh program-program Pemerintah Kota  Surabaya.

“HIPMI Kota Surabaya akan mendukung penuh semua program dari Pemerintah Kota Surabaya. Kalau arahan Pak Wali demikian, kita akan berkolaborasi penuh dan mendukung program Pak Wali,” kata Benny, seraya menambahkan, HIPMI Surabaya juga memiliki program terdekat yang akan segera dijalankan. Salah satu program tersebut yakni digitalisasi bisnis anggota. “Kita akan mengadakan YouTube podcast untuk teman-teman, supaya teman-teman bisa eskalasi bisnisnya,” tambahnya.

 

Target PAD Untuk Pemanfaatan Aset Ini : Rp 120 Miliar.

Seperti diketahui, Undang – Undang terbaru yang mengatur Pendapatan Asli Daerah (PAD) adalah UU Nomor 1 Tahun 2022, yakni Undang – Undang Hubungan Keuangan antara Pusat dan Daerah (UU HKPD). Dan salah satu sumber PAD yang diatur di dalam UU HKPD No.1 Tahun 2022 tersebut adalah : Pengelolaan Kekayaan Daerah yang Dipisahkan. Berupa penerimaan yang berasal dari pengelolaan aset atau kekayaan daerah yang tidak terbagi.

Kepala Bidang Pemanfaatan Barang Milik Daerah BPKAD (Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah) Kota Surabaya, Alvian C Mubarroq, mengungkapkan target PAD (Pendapatan Asli Daerah) untuk pemanfaatan aset Hi-Tech Mall ini adalah Rp 120 miliar, update pendapatan untuk tahun 2025.

Pengerjaan revitalisasi di sekitar mall progress nya sudah mencapai 80 persen, antara lain di sisi teras depan dibuat open space dengan konsep taman. Pagar dibongkar untuk dijadikan open space, sehingga warga bisa langsung menikmati akses dari trotoar ke taman dan naik teras ke selasar depan mall.

Pengecatan sudah dilakukan terhadap lantai basement, serta pembersihan di stand-stand lama untuk dimanfaatkan sebagai ruang public berkarya bagi pemuda – pemuda kreatif Surabaya, serta pedagang – pedagang existing. Progresnya sudah mencapai 90 persen.

Alvian menegaskan masih terbuka ruang kerja sama bagi pihak ketiga atau swasta yang ingin menyewa tenan – tenan yang kosong. Sedangkan bagi kalangan pemuda kreatif yang ingin memanfaatkan ruang di mall, wajib menyampaikan permohonan ke BPKAD (Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah) Kota Surabaya, dan harus dibawah binaan dinas terkait industri kreatif. “Nanti akan dibentuk tim khusus kreatif dari Bappeda, BPKAD, dan dinas terkait,” kata Alvian.

 

Bila Investor Menanamkan Modal di eks Hi-Tech Mall ?

Pemerintah Kota Surabaya telah berdaya upaya menarik investor agar bersedia menanamkan modalnya di Hi-Tech Mall, dengan menambil langkah – langkah sebagai berikut :

1. Membuka pintu bagi investor untuk masuk
2. Melaksanakan revitalitasi dengan konsep pusat kreativitas dan hiburan.
3. Melibatkan komunitas dan akademisi dalam perencanaan.
4. Memberikan syarat ketat terkait unsur kebudayaan dan hiburan untuk mendorong investor berinovasi.

Yang jelas upaya – upaya ini ditempuh dengan harapan dapat meningkatkan daya tarik eks Hi-Tech Mall di mata investor dan memastikan keberhasilan revitalisasi di masa depan.

Di sisi lain, Pemerintah Kota Surabaya juga memperhitungkan sorotan pihak dewan terkait optimalisasi pemanfaatan aset daerah dan peningkatan pendapatan melalui kolaborasi swasta. Di sini pihak dewan mempertanyakan upaya apa yang dilakukan Pemerintah Kota terkait hal ini, dengan penekanan agar kolaborasi dilakukan secara selektif, akuntabel, dan tetap mempreoritaskan kepentingan rakyat kecil.

Faktanya hingga kini belum ada pihak swasta atau investor melirik eks Hi-Tech Mall Surabaya,  atau seolah mereka enggan menyewa untuk menanamkan modal.

Tinjauan umum terkait berbagai faktor yang membuat kalangan investor dan pihak swasta enggan menyewa atau menanamkan modal di eks Hi-Tech Mall, antara lain :

1. Harga sewa yang tidak kompetitif. : Pada tahun 2019, Pemkot Surabaya menawarkan harga sewa sebesar Rp 18,5 miliar per tahun, yang dianggap terlalu tinggi oleh investor untuk gedung tua yang membutuhkan banyak perbaikan dan pengembangan.
2. Kondisi bangunan yang membutuhkan perbaikan : Sebagai bangunan lama, eks Hi-Tech Mall memerlukan biaya renovasi dan pemeliharaan yang besar. Kurangnya pemeliharaan terlihat dari fasilitas yang tidak memadai, seperti lift dan eskalator yang rusak, serta minimnya fasilitas pendukung lainnya. Hal ini menambah beban investasi bagi calon penyewa.
3. Perubahan perilaku konsumen : Seiring waktu, preferensi konsumen telah bergeser dari berbelanja di pusat perbelanjaan fisik menuju pembelian daring. Kondisi ini menurunkan daya tarik mal-mal konvensional, termasuk Hi-Tech Mall, sehingga menyulitkan investor untuk melihat potensi keuntungan yang signifikan.
4. Persaingan ketat diantara pusat perbelanjaan modern : Surabaya telah memiliki banyak pusat perbelanjaan modern dengan fasilitas lengkap yang jauh lebih menarik bagi pengunjung dan penyewa. Hal ini membuat eks Hi-Tech Mall kehilangan daya saing dan sulit untuk bersaing di pasar ritel saat ini.
5. Minimnya kajian dan strategi yang matang : Menurut anggota DPRD Surabaya, revitalisasi yang sukses membutuhkan strategi jangka panjang, dukungan investor, dan kajian akademis yang mendalam. Tanpa adanya kajian pasar yang matang, investor enggan mengambil risiko besar untuk menanamkan modal.
6. Kurangnya inovasi dan konsep yang menarik : Pengelola sebelumnya gagal berinovasi dan beradaptasi dengan perubahan zaman, sehingga konsep mal elektronik menjadi tidak relevan lagi. Investor tidak melihat adanya konsep baru yang kuat untuk menarik minat pengunjung dan mengembalikan kejayaan mal tersebut.

 

Perlunya Uji Publik

Pengamat ekonomi investasi yang juga politisi senior Surabaya, Baktiono, B.A., S.S, memandang perlunya melakukan kajian dan pelibatan masyarakat dalam upaya menghidupkan kembali Hi-Tech Mall.

“Bahwa rencana menghidupkan kembali lokasi yang gagal sebelumnya harus dilakukan secara hati-hati, dengan kajian mendalam yang melibatkan perangkat perencanaan daerah (Bapeda Libang, BRIDA), akademisi, dan pengusaha, serta yang paling penting adalah pelibatan masyarakat secara akurat dan terstruktur untuk menentukan fungsi terbaik dari lokasi tersebut,” tutur Baktiono.

Dalam melakukan kajian dan pelibatan masyarakat, kata Baktiono, pemerintah kota Surabaya perlu merumuskan dulu untuk apa lokasi tersebut. Ada beberapa petunjuk (clue) untuk fungsinya : elektronik, kegiatan modern, mal pelayanan publik, ruang pamer. Pentingnya melibatkan masyarakat (publik) agar warga bisa memilih. ​Tidak perlu lagi melibatkan surveyor eksternal karena perangkat lokal sudah cukup

Mekanisme pelibatan yang diusulkan :

1. Melibatkan perangkat daerah. 2. ​Bapeda Libang (Badan Perencanaan Daerah Penelitian dan Pengembangan). 3.BRIDA (Badan Riset Inovasi Daerah). 4.​Melibatkan Akademisi dan Pengusaha (jika untuk tujuan usaha). 5.Melibatkan perwakilan masyarakat di tingkat bawah: Camat, Lurah. 6.​Menggunakan RTRW (Rukun Tetangga Rukun Warga) sebagai basis pengambilan sampel per kampung. 7.​​Dengan jumlah RW (260.000) dikalikan 20 orang perwakilan, hasilnya dianggap sangat akurat untuk melihat keinginan warga Surabaya. 8.​Pembagian perwakilan juga mempertimbangkan demografi umur (misalnya 40 tahun ke atas untuk orang tua, 25-40 tahun untuk pemuda/pemudi).

 

 Hi-Tech Mall alias THR Tak Cuma Aset, Tapi : Legenda Mall Surabaya

Pemerintah Kota (Pemkot) Surabaya dapat memberdayakan eks Hi-Tech Mall untuk menghasilkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui revitalisasi terpadu dengan fokus pada pengembangan ekonomi kreatif, teknologi, dan hiburan.

Berikut beberapa strategi yang dapat diterapkan :

1. Kemitraan strategis dengan investor

• Kerja sama dengan pengembang swasta: Menggandeng investor untuk mempercepat proses revitalisasi dengan skema kemitraan strategis, seperti Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). Investor akan menyediakan modal dan keahlian, sedangkan Pemkot menyediakan aset dan dukungan regulasi.
• Mekanisme sewa jangka panjang: Menyewakan gedung secara keseluruhan atau per lantai kepada pihak ketiga yang kompeten. Penawaran sewa harus tetap kompetitif untuk menarik minat investor.

2. Revitalisasi berbasis ekonomi kreatif dan teknologi

• Pusat inovasi dan co-working space: Mengubah sebagian gedung menjadi pusat inovasi yang menyediakan co-working space bagi startup, terutama di bidang teknologi informasi dan gim. Hal ini bisa menjadi sumber pendapatan dari biaya sewa dan keanggotaan.
• Pusat kreatif dan sportainment: Merancang eks Hi-Tech Mall sebagai pusat kegiatan anak muda yang menggabungkan elemen kreatif, teknologi, dan hiburan (sportainment). Ini dapat mencakup area untuk e-sport, galeri seni, atau ruang pertunjukan. Potensi pendapatan berasal dari sewa ruang, penyelenggaraan acara, dan penjualan tiket.
• Pelestarian identitas lama: Mempertahankan keberadaan pedagang IT dan gim yang sudah ada di lantai dasar. Hal ini menjaga warisan tempat dan basis pelanggan yang loyal, sembari menarik komunitas baru.
• Inkubator bisnis UMKM: Menyediakan area khusus di dalam gedung atau di luar gedung untuk menampung UMKM, terutama yang bergerak di bidang kuliner dan produk kreatif, serupa dengan konsep Sarinah di Jakarta. Penyewa akan dikurasi untuk memastikan kualitas produk. PAD dapat dihasilkan dari biaya sewa kios.

3. Partisipasi publik dan kajian mendalam

• Melibatkan masyarakat: Mengadakan uji publik atau survei untuk menampung aspirasi warga, pedagang lama, komunitas kreatif, dan akademisi. Keterlibatan ini memastikan rencana revitalisasi sejalan dengan kebutuhan pasar dan memiliki dukungan publik.
• Kajian akademis dan riset pasar: Melakukan kajian mendalam bersama Badan Riset dan Inovasi Daerah (BRIDA) serta akademisi untuk merumuskan konsep revitalisasi yang tepat dan berkelanjutan.
• Membangun ekosistem yang kuat: Memanfaatkan jaringan komunitas kreatif, pengembang gim, dan pelaku ekonomi kreatif lainnya di Surabaya untuk menciptakan ekosistem yang hidup dan saling mendukung.

4. Optimalisasi pendapatan lainnya

• Pendapatan dari layanan penunjang: Memaksimalkan pendapatan dari fasilitas pendukung, seperti area parkir, kafe, atau restoran, yang akan ramai seiring dengan meningkatnya jumlah pengunjung.
• Penyelenggaraan acara berbayar: Menyewakan ruang serbaguna untuk berbagai acara, seperti pameran, konferensi, festival, atau konser. Acara-acara ini dapat menarik banyak pengunjung dan memberikan kontribusi PAD dari biaya sewa dan izin.

5. Pengelolaan aset yang transparan

• Sistem informasi manajemen aset: Menerapkan sistem informasi yang transparan untuk mengelola aset daerah. Hal ini membantu mengidentifikasi nilai ekonomi aset dan mengoptimalkan pemanfaatannya untuk menghasilkan pendapatan.
• Akuntabilitas dan transparansi: Mengelola setiap proses pemanfaatan aset, termasuk lelang, secara transparan dan akuntabel. Hal ini dapat meningkatkan kepercayaan publik dan investor terhadap Pemkot.

(yok/HKNews)